전세권 설정 알아두기 임차권과 비교

전세권, 임차권, 지상권, 지역권, 유치권, 질권 등은 등기부등본에 나타나는 흔한 권리관계입니다.

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먼저 전세권은 전세금을 내고 다른사람의 부동산을 점유하며 그것을 용도에 맞게 사용 및 수익을 할 때 그 부동산에 대해 전세권 등기를 설정하면 그 부동산에 대한 후순위권리자인 다른 채권자보다 전세금을 우선변제를 받을 수 있는 권리입니다.

 

전세권설정자는 부동산의 주인, 전세권자는 부동산을 사용하는 사용인이 됩니다.

즉 전세권은 지상권, 지역권처럼 타인의 부동산을 사용, 수익(용익물권)하며 저당권과 같은 담보물권의 성격을 지니며 그 권리의 존속기간은 10년을 넘지 못합니다.

또한 전세권설장자와 전세권자 즉 주인과 사용인 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 경우에도 이를 10년으로 단축합니다.

하지만 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 경우엔 이를 1년으로 합니다.

 

만약 전세권의 존속기간을 정하지 않은 경우에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대해 전세권 소멸통보를 할 수 있는데 상대방의 전세권 소멸통보를 받은 날로부터 6개월이 경과하게 되면 전세권은 소멸하게 됩니다.

건물 전세권설정자 즉 부동산의 주인이 전세권의 기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 전세권자. 사용자에게 통지(갱신거절 통지, 조건 변경을 하지 않으면 갱신을 하지 않는다는 뜻의 통지)를 하지 않은 경우엔 그 기간이 만료된 때에는 동일한 조건으로 다시 전세권 설정을 한 것으로 봅니다.

일반적으로 전세권과 많이 혼동을 일으키는 것이 임차권인데 임차권은 임대차계약에 의하여 임차인 즉 물건을 빌리는 사람이 빌린 물건 임차물을 사용·수익하는 권리를 말합니다.

임차권등기는 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우에 보증금은 추후에 받더라도 (임대차의 대항력을 유지시키기 위한 차원에서) 경매 등에서 안전하게 보증금을 보호하기 위한 제도입니다. 계약서와 주민등록증, 초본 신분증 등을 첨부해서 법원을 방문해 등기명령신청서를 접수하면 임차권자는 집주인이 전세금 지급을 미뤄 임차권설정등기 및 지급명령에 의한 판결문 수령 후 강제경매 절차를 진행 할 수 있습니다.

임차권은 타인의 물건을 사용·수익하는 권리로서 물건을 직접 지배하는 물권적(物權的) 성격이지만, 민법에서는 임차권을 임대인에 대한 사용·수익의 청구권으로서 채권(債權)으로 법률구성을 하고 있습니다.

임차권은 채권(債權)적 성질을 띠며 대항력이 없어서 임대차도중에 임대인이 목적물을 제3자에게 양도하면 임차인은 양수인에 대하여 그의 임차권을 주장할 수 없습니다.

그래서 민법은 임차인 즉 주택으로 말하면 세입자를 보호하기 위해 제621조에서 대항력을 취득하는 길을 열어주고 있으며, 이에 따라 주거용건물의 임차인도 임차권을 등기함으로써 대항력을 갖게 됩니다.

여기세 제 621조는 임대차의 등기 에 관한 법률입니다.

① 부동산 임차인은 당사자 간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기 절차에 협력할 것을 청구할수 있다.

② 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

특히 무주택서민의 주거생활의 안정을 위하여 제정된 ‘주택임대차보호법’은 민법의 부동산임대차에 대한 특례를 인정하고 이를 강행법규화(强行法規化)하여 임차인의 지위를 보다 더 강화시켰습니다.

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다음은 지상권에 대해 알아보도록 하겠습니다.

지상권은 타인소유의 토지에 건물, 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 일종의 물권입니다.

지상권은 땅의 지표뿐 아니라 공중, 지하까지도 배타적으로 사용할 수 있는 권리라서 기존 토지의 지상과 지하 공간을 범위를 정해서 이용할 수 있게 하는 권리도 설정할 수 있습니다.

지상권 설정기간 동안 지상권자는 그 토지를 독립적 배타적으로 사용할 수 있지만 토지 소유자에게는 사용료 즉 지료를 지불해야 합니다.

1. 지상권은 민법 제279조 지상권의 내용에 다음과 같이 규정되어 있습니다.

지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다.

지상권은 등기부등본에 등기를 해야 효력이 발생하지만, 등기를 하지 않아도 법정지상권에 따라 지상권을 취득할 수 있습니다.

법정지상권은 법률규정에 의한 것이므로 등기를 하지 않고 일정한 요건하에 건물 또는 입목을 위하여 법률상 당연히 성립하는 권리입니다.

또한 건축물인 경우, 무허가건물로서 건축물관리대장에 등재되어 있지 않더라도 법정지상권으로서 보호를 받을 수가 있습니다. 다만 점유취득시효로 지상권을 취득하는 경우에는 꼭 등기를 하여야만 합니다.

경우에 따라서 꼭 지상권을 설정하는 경우가 있는데 그 대표적인 경우가 은행이 나대지를 담보로 대출을 해줄 때입니다.

나대지를 담보로 대출을 해줬는데 그 이후에 토지주가 다른 사람에게 토지를 사용하게 하거나 몰래 집을 짓게 되서, 나중에 토지가 경매될 경우 토지 위에 건물 등에 여러가지 권리관계가 발생했을 경우 은행에서는 대출금을 모두 돌려받을 수 없는 상황을 방지하기 위해 근저당권과 함께 지상권을 설정합니다.

따라서 나대지에 대출을 해줄 경우 지상권을 함께 설정함으로써 제 3자가 담보된 토지를 사용할 수 없게 함으로써 대출금을 안전하게 돌려받으려고 하는 것입니다. 그리고 만약 토지주가 나대지에 집을 지으려면 지상권자(임대사용자)의 동의를 받아 구청에 신청해야 건축허가가 납니다.

 

전세권 설정 알아두기 임차권과 비교 포스팅이 유익한 정보가 되시길 바랍니다.

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