경매 한번 해 봅시다!! 부동산 경매공부

불과 20여년 전만 해도 경매는 소수의 특별한 사람들이 하는 것이라는 생각과 다른사람의 고통속에 있는 물건을 가져오는 것이라 좋지 않다는 등 부동산 경매에 대한 특별한 생각이 많았지만 최근에는 경매에 대해 모르는 분이 없을 듯 합니다.

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서점에 가면 부동산 경매로 성공한 분들의 책들도 많이 출판되어 있구요.

그러한 책들을 보고 있노라면 남들 다 하는데 나도 한번 해볼까? 싶으면서도 막상 책을 덮고 나면 원대했던 포부가 사그라 들기 일쑤입니다.

그래서인지 경매학원이나 경매에 관심있는 사람들이 모인 인터넷카페들도 많고 그렇게 관심사가 많은 분들끼리 모야 임장활동도 하고 법원에서 직접 참여를 해 보는 분들도 계시더라구요.

 

어찌됬건 간에 시작이 반이요. 칼을 뽑았으면 무라도 썰어야 국을 끓일테니 그 넘치는 욕심을 가슴속에 고이 접어두지 말고 계속 담금질하는 것이 중요한 듯 싶어요.

대부분의 사람들이 부동산 경매를 어렵게 생각하는 이유가 권리분석의 까다로움과 낙찰 후 명도에 대한 어려움 때문이지요.

이러한 두려움 때문에 공인중개사등의 전문가에게 맡기면 감정가 또는 낙찰가의 1~1.5%의 수수료를 지불해야 하기 때문에 그 금액이 그리 적은 금액은 아닐것입니다.

하지만 모든일이 스스로의 노력이 들어갔을 때 더 값진 법이고 그런 노력들이 나의 자산이자 재산이 된다면, 그러한 경험으로 더 좋은 물건을 고를 수 있는 기회로 발전될 수있다면 조금은 두렵고 머리가 아프더라도 도전할 만한 가치가 있다는 것을 아실거예요.

초보 경매자들도 할수 있는 경매물건은 어떤 것일까요?

아래의 방법들을 참고해서 물건을 골라 보세요.

✔ 첫째, ‘은행권에서 경매에 부친 물건’을 골라보세요

은행에서 대출을 해줄 경우 절대 불안한 담보에 대해서 호락호락하게 대출해 주진 않습니다.

선순위 세입자가 있거나 선순위 가처분, 가등기 같은 등기부등본 상 하자있는 부동산은 대출에서 처음부터 제외당하지요.

당연히 낙찰 후에 후순위 권리나 ‘꼬리표(근저당, 가압류 등)’들은 경매 낙찰 후에 직권으로 말소됩니다. 은행에서 경매에 부쳤다면 70% 정도는 세입자 관계는 깨끗할 것이고 등기부등본 상 인수할 권리는 거의 없는 안전한 물건이라고 생각하고 입찰준비를 해도 무방하답니다.

✔ 둘째, 세입자가 여럿이더라도 배당받는 세입자가 있는 경매물건을 찾으세요.

세입자들이 전입신고한 최우선 변제 소액임차인이면서 후순위 임차인(말소기준권리보다 늦게 전입신고를 마친 대항력 없는 세입자)인 경우 소액임차인이 법원에 배당요구를 하게 되면 일부분의 보증금을 매각대금에서 받아 나가게 됩니다.

이러한 세입자는 배당금을 받으려면 새로운 낙찰자한테 ‘명도확인서’와 ‘인감증명서’를 받아 법원에 제출해야 배당금이 나오기 때문에 이럴 경우 배당과 명도의 ‘칼자루’는 낙찰자한테 있고 따라서 세입자가 속을 썩일 가능성이 매우 낮습니다.

이 서류들은 세입자가 명도, 즉 이사를 가는 당일에 해줘야 합니다.

✔ 셋째, ‘선순위 세입자가 경매를 부친 채권자’인 물건을 찾아보세요

선순위 세입자가 경매를 부친 채권자라는 것은 즉 전세보증금을 받지 못한 세입자가 ‘전세보증금 반환청구소송’을 제기해 강제경매를 부친 경우입니다.

이런 매물이 경매에 부쳐져 낙찰된 경우 세입자는 매각대금에서 전액 배당을 받고 집을 비워주게 됩니다.

따라서 비교적 초보자도 안전하게 낙찰 받을 수 있는 물건입니다. 다만 너무 낮은 값에 낙찰됐다면 머지 세입자가 못 받은 금액만큼 낙찰자가 부담해야 하는 수가 발생할 수는 있습니다.

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✔ 넷째, ‘채무자가 직접 거주’하고 있는지 살펴보세요.

주택 경매에서 가장 신경 쓰이는 부분이 세입자 문제이다.

한 두 세대 정도의 세입자가 살고 있으면 아무래도 이사비와 체납관리비, 각종 공과금을 낙찰자가 처리하게 되는데 싸게 낙찰 받았다는 점 때문에 세입자들의 고충과 고민을 들어줘야 합니다.

이사 날짜를 정해 내보내야하기 때문에 추가비용 또한 들어가게 되지만 만약 세입자 없이 직접 채무자가 살고 있다면 그런 수고를 덜어주고 세입자와 달리 약간의 위로금만으로도 명도를 해결할수 있는 방법이 생깁니다.

✔ 다섯째, 권리를 바로 넘겨 받을 수 있는 미분양, 공실 주택을 알아보세요

경매에 부쳐진 부동산에 사람이 살지 않는 이유는 크게 두 가지로 볼수 있는데 첫째는 경매 물건에 사람이 살고 있다가 이사를 간 경우이고 이럴 경우 거주자의 짐이 없다면 잔금을 납부하고 바로 입주할 수 있습니다.

다른 하나는 처음부터 입주하지 않은 미분양 상태의 부동산, 즉 건물은 지었지만 입주자를 찾지 못한 채 경매에 부쳐진 물건이라면 낙찰자는 바로 입주해도 됩니다.

참고로 부동산 경매 권리분석에 대해 알아보겠습니다.

경매 받는 사람이 신경안써도 되는 안전한 등기에는 (근)저당, (가)압류, 담보가등기, 경매개시등기가 있습니다.

반면 경매받은 사람이 인수해야 되는 위험한 권리로는 유치권, 법정지상권, 분묘기지권인데 이러한 권리들은 등기부상에 나타나지 않으므로 더욱 어려운 것입니다.

또한 경매를 받으려는 사람은 선순위담보물건(= 말소기준권리) 앞에 있는 권리들은 인수해야 하고 뒤에 있는 것은 삭제 되므로 신경쓰지 않아도 되는데 여기서 선순위담보물건이라 함은 경매 받는 사람이 신경안써도 되는 안전한 등기에는 (근)저당, (가)압류, 담보가등기, 경매개시등기를 말합니다.

또한 최선순위 전세권은 배당을 요구 하면 삭제되나 배당을 요구하지 않으면 인수해야 한다는 점도 아울러 기억하시기 바랍니다.

부동산 경매공부로 재테크와 내집 마련을 이뤄보시기 바랍니다.

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